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二手房征税：动了谁的奶酪？
核心提示：针对卖房者所征收的差额20%所得税极可能转嫁购房者；几个地方的房价不跌反涨，可谓几家欢喜几家愁，调控政策到底动了谁的奶酪，受益者又是谁？
图片：核心提示：针对卖房者所征收的差额20%所得税极可能转嫁购房者；几个地方的房价不跌反涨，可谓几家欢喜几家愁，调控政策到底动了谁的奶酪，受益者又是谁？.jpg 
新国五条细则出台以来，二手楼交易按增值部分的20%征税能否有效达到调控的目的，业界分歧很大。 不少华南二线城市，如东莞、珠海、佛山早已施行该税收政策，南都记者在上述城市实地调查发现，几个地方的房价不跌反涨。20%交易增值税并没能成为“房价杀手”。但正如东莞中原地产市场研究总监车德锐向南都记者所言，这并不能说明调控目的没有达到，因为正在高速城市化的二线城市，楼市泡沫还不大，再加上其他助涨因素，合力推涨了房价。东莞政府特约研究员、中山大学财税系主任林江告诉南都记者，以增值税税收形式调控楼市是未来全面的趋势，其更积极的意义在于挤出楼市的投资性需求。 如果说上述城市的楼市现状可能是未来大量城市的缩影，那么可以预见的是，房价仍可能受通货膨胀、城市发展及刚需入市的影响，继续上行，但二手房市场交易的规范化及投资性需求的挤出效应，显然是可以期待的。 20%重税压不住房价 “珠海早在2004年就开始按照20%差额来征税了。”前珠海珠光地产营销负责人刘先生告诉南都记者。南都记者调查发现，东莞自2004年底、佛山自2010年均已实施“差额20%个税”政策，楼市反应都相当淡定。 记者试图从这些城市多年实施20%差额征税的经验中，寻出借鉴和影响。正如东莞市政府特约研究员、中山大学岭南学院财税系主任林江向南都记者所总结的，从效果来讲，短期二手房会有明显影响，进而使购房需求转移到一手房市场。但当一手高到一定程度后，购买力可能又回到二手市场并推高价格。不过接受南都记者采访的专家都认为，房价不跌反涨并非征税所致，二线城市的二手房乃至一手房的泡沫不算大，再加上其他助涨因素合力导致了房价的上涨。 城市开发推动东莞房价5年来涨约60%.珠海新房同样维持涨势，但二手房成交在2011年11月1日实行“双限”（限购，限价）后开始保持低位，约为“双限”前的一半。佛山自2010年以来房价保持上涨，直到2012年由于“以价换量”而出现连涨4年后的首度下跌，不过成交面积实现同比增长6%.以首次置业者为代表的刚需购买力为市场回暖发挥了作用。 不过，与新政细则出台以来广州、深圳成交出现周环比2-3倍的二手市场大恐慌相比，早已施行该政策的东莞、珠海、顺德等二线城市在市场稳定下来后，已经表现淡定。珠海中原地产、东莞启富置业等相关负责人都向记者表示，新政影响目前并不明显，而这些地区都是南方二线城市，都处在城市化大潮中。 佛山市顺德区城建局相关负责人向记者表示，差额征税政策基本对近几年顺德的房地产市场没有太大影响，“造成上述变化的主要原因在于房屋限购。” 珠海市住房和城乡规划建设局副局长陈少翔接受记者采访时表示，二手房按照20%交易增值收税，这个政策在珠海的出台结合了税务部门的工作，已经实施了九年。从税务水平来看，当地中介透露近年还是在“缓慢上升”。 “二手房差额征收20%个税是珠海一直以来的政策，此次政府调控细则对珠海影响有限。”珠海中原地产香洲一区区域经理李陵接受记者采访时表示，差额征税的政策只对差额较大的老房子有影响，对于2010年后投入市场的新房而言，差额几乎不存在。 李陵也指出，过去珠海回迁房以2.25%征税，此次调控对于所有住宅均适用，“政策落实后，一套回迁房要交的税可能就会上升到6万-8万了，这将是个很大的数字。” 相较珠海的“影响甚微”，东莞从2007年开始执行“二手房交易差额征收20%个税”政策，5年来二手房市场不但没有受挫，相反一路高歌。 东莞中原地产数据显示，2007年到2012年5年间，二手房成交均价从2202元/平方米涨到3542元/平方米，累计涨幅超过60%.此外，2012年全年，东莞全市二手房成交35507套，相比2007年的14058套增加153%. 在二手房市场持续活跃的同时，东莞一二手房价也逐步拉开距离。东莞中原地产数据指出，2007年，两者相差仅3600元/平方米左右，到2012年，这一差距拉大到超过4700元/平方米。 对此，中原地产策略研究中心总监车德锐接受记者采访时认为，“20%交易税并没有对东莞楼市造成打击，楼市仍在正常发展。”他表示，东莞只有东城南城二手房价比较高，其他城区二手房价相对较低，“2000多一平米的一大把。” 启富置业总经理助理林晶认为，20%差额个税还是起到了一定的调控作用的。他告诉记者，“东莞因为征收税费，办理手续时间相较于广州、深圳更长，延长资金回笼时间，因此炒房者不热衷于在东莞炒楼。” 车德锐表示，东莞整体购买力有限，二手房价由于税费高，一直处于低价位。“东莞几乎没有泡沫，投资有待激活。”佛山、中山等地多家地产中介机构置业顾问都向记者表示，政策已实行多时，细则影响不大。 在评论员杨晨青看来，东莞5年房价涨60%，是其强悍的产业经济、快速发展的城市建设以及不断扩张的城市人口的缩影。“和当地是否执行二手房个税按差价20%征收完全没有关系。” 中山市从去年初开始规定，购满5年的唯一住宅不征收个税，不满5年才须征收差额20%个税。中山家家顺总经理李功镇告诉南都记者，“满5年的房源占中山交易量的六成，唯一一套住房的占七成以上，征收个税的人群不多，大概占不到10%.” 中山合富西部区域董事总经理蓝功敏则向记者表示，长远来讲，政策对楼市肯定有影响。“毕竟一个市场有多种需求，打击投机投资需求后，也影响了改善需求。” 税收成本转嫁购房者 记者了解到，尽管细则的出台从根本上对已实施政策的珠海、东莞等地打击甚微，但媒体铺天盖地的宣传还是影响了买卖双方的心理预期，二手房成交量也有所上升。无论哪种情况，买房者的压力都不言而喻。 “去年征税政策刚出台时，国土局没有对外宣布，只是让业内人士知道，影响不大，市场很平稳。今年反而宣传多，引起个别业主恐慌，怕一下子多交很多税。”李功镇一语道出了细则出台后的众生相。 买家成本的提高，已经成为业内共识。“当年政策出来后，价格没有明显变化，但税还是买家出。”顺德天之龙副总经理龙飞翔向南都记者回忆道。满堂红中山分公司总经理助理陈晓华也认为，“估计新政会导致房价上升。需要付税的会转嫁给买家，无需付税的更会水涨船高。” 评论员马祺认为，从表面上看，20%的所得税增加了卖房人的交易成本，但税费的转移由供求决定，最终这20%的税费很可能转移到买房人手中，而买房人是否有实力消化这多出来的成本，又是个未知数。他表示，政策本身会增加二手房市场的不确定性，买卖双方的观望气氛将会更加浓重，随着细则的执行，未来二手房市场会迎来一段观望期。 据珠海市房地产登记中心相关数据，2月25日-28日，一周内受理二手房交易为334宗，而3月1日-13日，一周半时间内，共受理二手房交易达663宗，翻了近一倍。 林晶认为，目前二手市场其实是一种卖方市场。“二手市场以改善型需求为主，业主们对房产市场发展前景预期乐观，都认为不会跌只会涨，二手房业主是不愿意卖的。”他表示，政策刚出台，买卖双方都搞不清楚情况，心理预期受到影响，导致二手市场需求集中释放。 家住南屏的陈女士目前有意在老香洲一中学区附近一带物色购房。“去年年底就开始留意，当时也不着急，现在要是政策实施下来，都不知道还买不买得起。”陈女士焦虑难掩，“现在二手房交易火爆，学区二手房价格一定上涨，难啊。” “新国五条提出要加强限购，这点也影响购房者的预期。”李陵告诉记者，过去珠海只对一手房限购，目前地方细则仍未落实，购房者担心限购向二手房市场扩散，这会促使部分人加紧入市。 记者走访了珠海多个楼盘销售点后了解到，二手房市场的活跃也带动了一手房的销售。位于唐家的一处销售点相关人员透露，近来看房的人数不少，还有不少外地客来看房。“下单快了很多，不再犹豫了，这就是购房者心理预期明显发生了变化。” 佛山南海人谭先生自己设厂做布料生意，长年与机器、烟尘打交道的他一直视珠海为休闲宝地。“珠海空气好，又可以看到海，趁着政策下来之前，我打算在珠海买套房子，等孩子放假全家人去度假。”而他表示二手房不考虑，“20%的税费不可接受。珠海近些年开发建设都很快，我会考虑新盖的一手房。” 政府是最终获利者 上述几大城市出台二手房按20%差额征税政策数年以来，可谓几家欢喜几家愁。一方面都曾遇到政策“末班车效应”，引发一时的二手房过户热。另一方面，地产中介以及一手房开发商也牢牢抓住政策空窗期带来的利好。但是部分业内人士也表示，长远来看，最终受益者当属政府。开发商如能主抓政策利好，同样将在“优胜劣汰”中分得一大杯羹。 李陵告诉记者，目前不少二手房业主都持涨价预期。特别是一二线城市二手市场较成熟的区域成交保持活跃，大部分二手房业主对政策并不在意，他们比较看重短期政策带来的利好。 得益于新政带来的二手房过户热潮，地产中介生意也如火如荼。 记者从广州一家房产中介经纪人处了解到，细则出台10天内平均每天卖出一套房子。据介绍，广州房产中介公司收取的佣金为房屋总价款的3%-5%，他们公司执行的是3%.每个经纪人的销售提成为所卖出房屋的总价款的1%.该中介表示，10天以来他收入已过15万，“这个月收入估计接近30万，都可以付两套两居室的首付了。” 但东莞、珠海等的中介们并未迎来“忽从天降”的好日子。二手房税收不断规范，地方政府的房价评估系统不断完善，这就导致二手房市场交易的个人所得税计算及征收越来越成熟。顺德天之龙副总经理龙飞翔表示“提到调控的受益者，我认为最终获利者将是政府”。中原地产车德锐也表示，税务部门会成为最大受益者。而李陵则表示不好说，他认为不排除政府接下来的政策会增加一手房供应量，导致一手房房价下调，需求向一手房市场转移，“这样就会使二手房房价也下降，就会变成买方受益。所以最终受益者会是谁，还是要看长远政策。” “东莞在政策末班车期间也有抢交易的行为，但随后通过‘阴阳合同法’、‘差价做平法’等手段，市场很快恢复平稳。”在车德锐看来，东莞的二手房市场不是需要挤出泡沫，而是太没有活力，“二手房没有一手房的市场大，一手房充足的供应也令东莞的整体楼市比较健康。”他对此强调“供需平衡才是稳定楼市的王道”。 由此看来，一手市场的供应者开发商们应该看到发展契机了。富力地产总裁张力表示，“新国五条”虽然不利好房地产公司，但不会对销售量造成大的影响。万科董秘谭华杰也表示，面对调控，万科始终坚持主流产品定位，把握市场机遇。 据统计，新国五条出台后的3月上旬，广州市全市新增预售住宅以刚需为主。100平米以下房源共580套，占了全市总量的62.9%.其中，81-100平米面积段新货共381套，是新货最多的面积段。 经纬研究中心研究经理曾英杰向记者表示，3月是开发商集中推货的时段，加之目前处于政策空窗期，开发商将加快推货，以走量为主。 中大岭南学院财税系主任林江接受记者采访时指出，此时出台二手房政策，一方面是政府回应社会对高房价的不满，另一方面，调控集中在二手房，就是不想影响地方财政。“二手房的税已经交过了，这个政策的实施对于政府的税收不会有太大影响。” 林江表示，若集中打压一手房市场，就会降低政府的土地出让金，影响地方政府财政收入，“中央政府不想得罪地方政府，调控需要得到地方政府的支持。” 四地楼市或是未来新政缩影 3月以来的新国五条还没有公布地方落地细则，但广州已经涌现了排队交易的罕见盛况。实际上，每次调控都引发了一次扎堆效应，此次调控究竟能否控制住房价？这些已经按20%增值征税的城市楼市现状，可能就是未来几年全国类似城市的缩影。 从记者的调研来看，二线城市对二手房交易的税收政策可谓或明或暗鼓励了一手房的成交，而新城建设和市场供应动力十足的珠海、东莞、佛山、中山等二线城市，无论是地方政府还是开发商均对这种状况喜闻乐见。 但仲量联行上海及华东区研究部总监周志锋则向记者表示，需要留意“调控过度”风险的存在。“本轮调控的风险在于购房者信心有可能急剧下降，以至于之后成交量的复苏力度不足、价格持续下降、新房开工量降低，从而影响中国经济增长。” “中央政府调控房价的意图和地方政府调控意图不一致”，广东省社会科学综合开发研究中心主任黎友焕认为，有关新国五条征收20%增值税的规定，还相当粗糙。“具体怎么执行还有待于相关细则出台。” “可以说目前房地产已经绑架了地方政府的财政，很明显的是中央政府拟抑制投机，但地方政府却往往说一套做一套。当前地方政府都处在观望之中，在这样的背景下，新国五条能否发挥效用还是要看中央政府的决心和手段。” “此次调控的愿望是好的，但是实施的过程未必顺利。”省社科院企业管理与决策科学研究所所长林平凡向南都记者表示，这次全面落实，是希望通过降低交易频率，减缓房产流通速度，抑制炒楼。但执行过程中却可能使卖房者的税费转嫁到购房者身上，由购房者承担，“这就会无形中推高房价。” 林平凡指出，目前中国房产市场已不再处于发泡阶段。“现在的情况是小房换大房，大房换好房，是实实在在的需求。”林平凡认为，要真正抑制房价上涨趋势，就要意识到房产既是消费品也是投资渠道，应开通多种资金流通渠道。“仅从房产调控立足是难以抑制房价增长的。” 中山大学岭南学院财税系主任林江认为，从中长期来看，二手房交易差额征收20%个税政策很可能使房价进一步上涨。“短期二手房会有明显影响，进而可能使购房需求转移到一手房市场。” “当一手房以刚性需求为主导，房价就会进一步上涨，二手房房价相对下跌。当一手房房价高到一定程度，购买力又将回到二手房市场，并导致二手房房价上涨。”因此，他对新政对房价整体的抑制作用持观望态度。 综合对几大城市调研的反馈，记者发现，在珠海、东莞等新楼盘新开发“大干快上”的城市，二手房“不满五年交易基本没得赚”，可以说对部分投资有所抑制。 住建部近期亦表态称将采取措施“保护刚性需求”，除保留免征个税的“优惠政策”外，还有望按照售价、面积、购买年限等要素划定保护线，并称有信心让一线城市房价降下去。由东莞等城市开征20%房产税取得的经验看，正应验了财税专家林江的判断，“对楼市资产的增值收税，已经成为一项中央的主导政策”，其对整个金融体系的影响和房价的直接影响比较小，更积极的作用在于有望挤出投资性需求，同时不过分影响地方财政。 本文仅代表作者观点，不代表古雷网立场。 本文系作者授权古雷网发表，未经许可，不得转载。
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